Thị trường căn hộ “ế” kỉ lục trong ba năm qua

Theo báo cáo thanh khoản nhà chung cư tại TP. HCM, trong 3 tháng đầu năm qua, lượng tiêu thụ nhà ở trên địa bàn thành phố có xu hướng giảm mạnh so với mùa cao điểm bán hàng vào cuối năm ngoái.

Trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM và phụ cận tháng 8 do DKRA vừa phát hành, TP HCM và Bình Dương tiếp tục dẫn đầu cơ cấu nguồn cung căn hộ mới, lần lượt chiếm 45% và 42% nguồn cung mới toàn thị trường trong tháng.

Cụ thể, TP HCM có thêm 543 căn mở bán, Bình Dương là 512 căn, Long An thì mở thêm 150 căn. Trong số này chỉ có một dự án mới, còn lại 10 dự án là mở bán ở giai đoạn tiếp theo. Trong 1.205 căn mở bán mới tại các địa phương được phân tích thì chỉ có 662 căn được tiêu thụ; tương đương mức hấp thụ 55%.

Giá bán sơ cấp nhìn chung không có nhiều biến động, cá biệt ở một số khu đô thị hình thành hiện hữu, tiện ích đồng bộ, tiến độ xây dựng nhanh chóng ghi nhận tăng 15% – 18% so với cùng kỳ năm trước.

Dẫu hấp thụ không tốt nhưng giá căn hộ sơ cấp ở TP HCM vẫn có chênh lệch rất lớn với hai tỉnh còn lại. Cụ thể, giá sơ cấp cao và thấp nhất của TP HCM lần lượt là 87,4 triệu đồng/m2 và 46 triệu đồng/m2. Còn Bình Dương theo thứ tự là 40,8 triệu đồng/m2 và 18,8 triệu đồng/m2. Long An là 23 triệu đồng/m2 và 21 triệu đồng/m2. Long An chiếm 12.4% nguồn cung mới, các sản phẩm căn hộ hạng C (từ 21 – 23 triệu đồng/m2) thu hút khá tốt sự quan tâm của thị trường.

Theo DKRA, mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp đi ngang với thanh khoản thị trường ở mức thấp trước động thái hạn chế giải ngân cho vay mua bất động sản của các ngân hàng thương mại.

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư đã hoãn lịch bán căn hộ để vừa né tháng 7 Âm lịch (thời gian đa số người Việt kiêng kỵ giao dịch nhà đất). Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường chung cư bị ngưng trệ.

Theo đó, số căn được mua tiếp tục giảm so với tháng 7. Thống kê cho thấy tháng 7, các thị trường này hấp thụ hơn 1.100 căn, trong khi mở bán 2.159 căn. Trong khi đó tháng 7 tỉ lệ hấp thụ đã thấp hơn tháng 6, lần lượt mở bán và hấp thụ là 2.888 và 2.039 căn. Như vậy, thị trường TP HCM và lân cận có 3 tháng liên tục (tháng 6-7-8) hấp thụ bị giảm không phanh. Trong khi tháng 5 năm nay, tỷ lệ hấp thụ đạt gần 90%, múc chênh lệch quá “khủng”.

Lượng tiêu thụ nhà ở trên địa bàn thành phố có xu hướng giảm mạnh

Lãnh đạo một chủ đầu tư dự án căn hộ tại TP Thủ Đức cho hay, các hoạt động bán hàng của công ty đã tạm dừng suốt 3 tháng qua để chờ qua giai đoạn khó tiếp cận vốn vay và tâm lý e ngại giao dịch tháng Ngâu. Công ty ông dự kiến khởi động lại việc bán hàng vào quý IV khi thị trường bước vào mùa cao điểm cuối năm với kỳ vọng việc hạn chế giải ngân cho vay mua bất động sản được nới lỏng.

Mặc dù hầu hết các dự án chỉ thận trọng mở hàng dưới 150 – 200 căn nhưng sức cầu thị trường vẫn tiếp tục xu hướng giảm. Đặc biệt là tại TP HCM, chỉ chiếm 27% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường trong tháng. Hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn dời thời gian mở bán lại vào tháng 9 này để gia tăng thời gian truyền thông, booking nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng.

Tỷ lệ hấp thụ chung ở các dự án “chạm đáy” thấp nhất trong hơn 3 năm trở lại đây, dao động phổ biến chỉ từ 16% – 26% giỏ hàng mở bán trong tháng. Đô thị nguồn và tiêu thụ mới theo tháng từ tháng 5 đến tháng 8 đang có chiều hướng đi xuống, 4 tháng liên tục thị trường giảm cả mở bán và hấp thụ.

Các dự án khác cũng đang chào bán: dự án khu dân cư Phước Thiện; dự án Tòa nhà HH5-1 khu phức hợp Sài Gòn – Ba Son tại quận 1; dự án khu nhà ở xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè; dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và căn hộ tại quận 6.

Riêng tại TP HCM, trong tháng 8 có 5 dự án mở bán tiếp theo, góp phần giúp thị trường có thêm 543 căn, hấp thụ được 33%. Khu Đông bán được 78 căn/390 mở bán. Khu Nam mở bán 153 căn nhưng bán chưa được 100 căn.

“Với việc chủ trương đẩy mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố, nguồn cung mới phân khúc này được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến rõ nét. Thời gian tới, với khả năng việc hạn chế giải ngân cho vay mua bất động sản được nới lỏng, thị trường có thể hồi phục vào thời điểm cuối năm nhưng sẽ khó có sự đột biến trong ngắn hạn”, DKRA nhận định tương lai gần của thị trường căn hộ TP HCM.

Lý giải cho việc thanh khoản căn hộ sụt giảm trong quý đầu năm 2022, cả DKRA và CBRE Việt Nam đều cho rằng nguyên nhân lớn nhất là do nguồn cung mới lao dốc. Trong những tháng đầu năm, rổ hàng căn hộ mới chào bán ra TP. HCM giảm đến 70% khi so với quý IV/2021.

Nguyên nhân tiếp theo là do lượng giao dịch căn hộ sụt giảm do đại dịch Covid-19 và khoảng nghỉ dài dịp Tết. Trong khi đó, giá nhà vẫn trên đà tăng cũng khiến người mua đắn đo nhiều hơn. Bên cạnh đó, việc một số doanh nghiệp rút khỏi thương vụ đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm cuối năm ngoái cũng đã gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nhà ở trong những tháng đầu năm nay.

Một phần nguyên nhân cũng còn do thu nhập của người mua nhà đã hạn chế do dịch Covid 19 kéo dài. Mặt khác, thị trường căn hộ chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê bở giá nhà tăng cao và việc khai thác cho thuê đã không còn hiệu quả như giai đoạn 5 – 10 năm trước.

Đồng thời, khi lĩnh vực đầu tư căn hộ cho thuê bước vào giai đoạn thoái trào, thị trường nhà chung cư sẽ chỉ còn lại nhóm khách hàng chủ lực là người mua để ở hoặc vừa để ở vừa chờ tăng giá để bán lại.