Sáng ngày 15/9/2022, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã chia sẻ với báo chí về việc làm rõ đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư đang gây nhiều tranh cãi trong dư luận. Nội dung này thuộc dự thảo lần hai Luật Nhà ở sửa đổi, được đưa ra lấy ý kiến người dân từ ngày 6/9/2022.

Theo đó, có nhiều ý kiến trái chiều cho rằng việc giới hạn thời hạn sỡ hữu nhà chung cư là biểu hiện của việc hạn chế quyền con người, quyền công dân, trái với Điều 32 Hiến pháp 2013.

“Điều 32.

1. Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác.

2. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.

3. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.”

Theo đó, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, Hiến pháp 2013 quy định về một số trường hợp có thể hạn chế quyền con người, quyền công dân (bao gồm quyền sở hữu tài sản). Tuy nhiên, việc hạn chế này chỉ được áp dụng trong một số trường hợp cụ thể: lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường_ theo Vnexpress cho hay.

“Quy định này chỉ hợp hiến, hợp pháp nếu thuộc một trong các lý do trên. Nếu không làm rõ được thì việc đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn có thể dẫn đến giới hạn về quyền sở hữu tài sản”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nói.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi khẳng định đề xuất trên là không vi hiến. Theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân.

Bộ Xây dựng cũng khẳng định không giới hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 hay 70 năm. Trong dự thảo Luật nhà ở lần 2 không nêu thời hạn sở hữu nhà chung cư cụ thể là bao nhiêu năm. Thời hạn sở hữu nhà được xác định theo thời hạn công trình, nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. Thời hạn này cũng được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Cụ thể theo quy định tại Điều 27 Dự thảo luật Nhà ở lần 2:

Điều 27 (bổ sung Điều mới):

2. Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế.”

Khi hết thời hạn sở hữu, nếu nhà còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, gia hạn thời gian sở hữu. Cụ thể theo quy định tại Điều 30 Dự thảo luật Nhà ở lần 2:

Điều 30. Xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu (bổ sung Điều mới)
1. Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.”

Như vậy, với những nhận định giới hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 – 70 năm là không chính xác.

Về chất lượng công trình, có nhiều quan ngại về chất lượng công trình không đảm bảo. Bởi lẽ, giới hạn thời sử dụng công trình, sau thời hạn đó công trình cũng bị hủy bỏ nên việc không chú trọng chất lượng là lẽ dĩ nhiên để đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư. Về vấn đề này, ông Khởi cho biết, Bộ Xây dựng có nhiều phương án khác nhau, Trong đó, các công trình được phân cấp tương ứng với chất lượng công trình. Tương ứng với chất lượng sẽ là thời hạn sử dụng tương ứng.

Bộ Xây dựng cũng khẳng định, thời hạn sở hữu nhà của người dân sẽ không áp dụng hồi tố.

Hồi tố là gì? Theo đó, một khi văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực thì nó sẽ không được vận dụng để điều chỉnh các mối quan hệ xã hội nó vốn điều chỉnh trong quá khứ nữa. Tuy nhiên, trong những trường cần thiết để bảo đảm lợi ích chung của xã hội, thực hiện các quyền, lợi ích của tổ chức, cá nhân thì dù các hành động đã diễn ra trong quá khứ trước khi có pháp luật điều chỉnh thì vẫn có thể áp dụng pháp luật hiện hành.

Tức là, nếu người dân mua chung cư trước ngày Luật có hiệu lực được áp dụng quy định tại thời điểm mua đó, kể cả luật mới đảm bảo lợi ích của chủ thể hơn thì vẫn không được áp dụng.

Về xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu, nếu nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng buộc phải tháo dỡ vì sự cố, thiên tai, địch hoạ, cháy nổ không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng, phải phá dỡ khẩn cấp, Nhà nước sẽ trực tiếp dùng vốn từ ngân sách để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà. Người dân được tái định cư ngay tại địa điểm cũ. Cụ thể theo quy định tại Điều 29 Dự thảo luật Nhà ở lần 2:

Điều 29. Xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu (bổ sung Điều mới)
1. Trường hợp nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng bị hư hỏng do sự cố, thiên tai, địch họa, cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng (gọi chung là nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ khẩn cấp) thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo và di dời các chủ sở hữu nhà chung cư để phá dỡ, xây dựng lại và bố trí tái định cư theo quy định tại Chương V của Luật này.Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách trung ương để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở quy định tại khoản này. Thời hạn sở hữu nhà chung cư đối với trường hợp xây dựng lại được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 27 của Luật này.”

Dự thảo vẫn tiếp tục lấy ý kiến rộng rãi nhằm đảm bảo lợi ích giữa các bên. “Trong đó, Bộ đặc biệt chú ý đến lợi ích của người dân”, ông Khởi nói (theo Vnexpress đưa tin).

Bộ Xây dựng cho biết theo đuổi đề xuất này xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng công trình sẽ xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn.

“Do đó, phải xác định thời hạn sở hữu chung cư, sau đó kiểm định lại để đảm bảo an toàn cho người dân”, ông Khởi nói.