Sáng ngày 15/9/2022, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã chia sẻ với báo chí về việc làm rõ đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư đang gây nhiều tranh cãi trong dư luận. Trước đó, vào tháng 6/2022, Bộ Xây dựng lần đầu đưa ra dự thảo quy định này tuy nhiên không được chấp thuận nên tạm dừng. Với tâm lí “ăn chắc, mặc bền” không ít những ý kiến phản đối bởi không rõ về quyền lợi của người dân khi mua nhà có thời hạn sở hữu.
Giới hạn thời hạn sỡ hữu nhà chung cư là biểu hiện của việc hạn chế quyền con người, quyền công dân
Theo đó, có nhiều ý kiến trái chiều cho rằng việc giới hạn thời hạn sỡ hữu nhà chung cư là biểu hiện của việc hạn chế quyền con người, quyền công dân, trái với Điều 32 Hiến pháp 2013.
“Điều 32.
1. Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác.
2. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.
3. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.”
Với sự gia tăng dân số, nhu cầu về nhà ở cũng trở nên cấp thiết, hàng loạt dự án khu đô thị mới với những tòa chung cư cao tầng xuất hiện lan ra khắp các quận, huyện, tỉnh thành. Theo đó, chung cư là giải pháp hữu ích cho bài toán “đất chật, người đông”, tăng hiệu quả sử dụng đất tại các thành phố lớn. Về mặt pháp lý, người dân mua chung cư được cấp GCN sở hữu lâu dài, đáp ứng tâm lý “ăn chắc, mặc bền” của phần lớn người Việt.
Chị Bích Hằng đang sinh sống tại khu chung cư Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội) bày tỏ: “Gia đình tôi dành dụm 10 năm trời mới mua được nhà chung cư. Vừa rồi tôi trả được xong số tiền còn lại và được cấp sổ đỏ lâu dài. Tôi nghe thông tin sắp tới sẽ có quy định về thời hạn của chung cư thì ai sẽ bảo vệ quyền lợi của chúng tôi? Tôi thực sự hoang mang vì không biết tòa chung cư mình sử dụng đến bao giờ hỏng và khi hỏng ai sẽ là người đứng ra xây lại” (Báo Tiền phong).
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nếu được thông qua sẽ góp phần làm giảm giá nhà chung cư, người nghèo ở đô thị, công nhân khu công nghiệp sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ hơn. Ở nhiều nước, loại hình nhà cho thuê hoặc căn hộ sở hữu có thời hạn rất phát triển, đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở của tầng lớp bình dân. Ở Việt Nam, lâu nay tính sở hữu cao, coi nhà ở là tài sản để lại cho con cháu.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Trí Dũng, nguyên Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, từ trước đến nay, các chung cư ở Hà Nội được cấp phép và bán cho người dân đều có niên hạn sử dụng theo cấp công trình được xây dựng. Cụ thể, nếu tòa chung cư được xây dựng theo thiết kế công trình cấp 1, cấp đặc biệt sẽ có thời hạn sử dụng trên 100 năm, thiết kế công trình cấp 2, sử dụng từ 70-100 năm, thiết kế công trình cấp 3, từ 50 đến 70 năm. Và theo quy định hiện hành, chung cư 20-50 tầng là công trình cấp 1 sẽ có thời hạn sử dụng 80-100 năm, tính từ lúc nghiệm thu đưa vào sử dụng (Báo Tiền phong).
Theo ông Dũng, dù quy định cấp công trình như vậy nhưng một tòa chung cư sau khoảng 100 năm sẽ kiểm định lại chất lượng. Nếu công trình đảm bảo an toàn sẽ tiếp tục sử dụng, còn không đảm bảo an toàn sửa chữa hay phá đi còn chưa được quy định cụ thể theo pháp luật hiện nay. “Hiện, sổ đỏ các chung cư đều thuộc diện sở hữu lâu dài nhưng công trình có thời hạn. Đây là vấn đề cần được các cơ quan chức năng đứng ra nghiên cứu ”, ông Dũng nói.
Sở hữu có thời hạn theo chất lượng công trình
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục Phó Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án sở hữu nhà chung cư. Phương án 1, sở hữu theo thời hạn công trình được phê duyệt, phương án 2 sở hữu theo thời gian sử dụng đất dự án.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng nghiêng về đề xuất áp dụng phương án 1 vì hợp với xu hướng quản lý sử dụng nhà chung cư tại nhiều nước. “Theo quy định của Luật xây dựng, hồ sơ thiết kế phải xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư tính từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng đến hết vòng đời công trình. Và khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan thẩm định phải xác định luôn thời hạn sử dụng nhà chung cư bao nhiêu năm. Đây là cơ sở để xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hợp đồng mua bán nhà, cơ quan cấp “sổ đỏ” cũng sẽ ghi thời hạn sử dụng nhà chung cư vào sổ luôn”, ông Khởi cho biết.
Bộ Xây dựng cũng khẳng định không giới hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 hay 70 năm. Trong dự thảo Luật nhà ở lần 2 không nêu thời hạn sở hữu nhà chung cư cụ thể là bao nhiêu năm. Thời hạn sở hữu nhà được xác định theo thời hạn công trình, nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. Thời hạn này cũng được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Cụ thể theo quy định tại Điều 27 Dự thảo luật Nhà ở lần 2:
“Điều 27 (bổ sung Điều mới):
2. Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế.”
Khi hết thời hạn sở hữu, nếu nhà còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, gia hạn thời gian sở hữu. Cụ thể theo quy định tại Điều 30 Dự thảo luật Nhà ở lần 2:
“Điều 30. Xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu (bổ sung Điều mới)
1. Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.”
Như vậy, với những nhận định giới hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 – 70 năm là không chính xác.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, khi áp dụng quy định mới về thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ không hồi tố với chung cư đưa vào sử dụng trước thời điểm luật có hiệu lực. Quy định về sở hữu nhà ở chung cư có thời hạn dự kiến sẽ được áp dụng với những dự án cấp phép xây dựng sau 1/7/2024 (nếu Quốc hội thông qua luật vào tháng 10/2023). Các chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư có 7 tháng để chuẩn bị thực hiện quy định này.
Cũng theo đó, trong trường hợp buộc phải phá dỡ chung cư vì không bảo đảm an toàn do ảnh hưởng của thiên tai, địch họa, cháy nổ, động đất, Nhà nước sẽ bỏ tiền ra làm lại nhà cho người dân, tái định cư ngay tại chỗ cho họ.
Về xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu, nếu nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng buộc phải tháo dỡ vì sự cố, thiên tai, địch hoạ, cháy nổ không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng, phải phá dỡ khẩn cấp, Nhà nước sẽ trực tiếp dùng vốn từ ngân sách để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà. Người dân được tái định cư ngay tại địa điểm cũ. Cụ thể theo quy định tại Điều 29 Dự thảo luật Nhà ở lần 2:
“Điều 29. Xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu (bổ sung Điều mới)
1. Trường hợp nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng bị hư hỏng do sự cố, thiên tai, địch họa, cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng (gọi chung là nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ khẩn cấp) thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo và di dời các chủ sở hữu nhà chung cư để phá dỡ, xây dựng lại và bố trí tái định cư theo quy định tại Chương V của Luật này.Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách trung ương để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở quy định tại khoản này. Thời hạn sở hữu nhà chung cư đối với trường hợp xây dựng lại được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 27 của Luật này.”
Dự thảo vẫn tiếp tục lấy ý kiến rộng rãi nhằm đảm bảo lợi ích giữa các bên. “Trong đó, Bộ đặc biệt chú ý đến lợi ích của người dân”, ông Khởi nói (theo Vnexpress).
Tương tự, với trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư phục vụ chỉnh trang đô thị, người dân sống tại chung cư được tái định cư , quyền lợi người dân vẫn bảo đảm. Còn với những chung cư hết thời hạn sử dụng, ông Khởi cho hay các cơ quan thẩm quyền sẽ kiểm định lại chất lượng nhà chung cư (tại thời điểm hết hạn) xem chung cư đó có thể tiếp tục sử dụng hay không. Nếu tiếp tục sử dụng sẽ xác định thời hạn còn sử dụng được kéo dài bao lâu và sẽ cấp giấy gia hạn quyền sở hữu nhà chung cư cho người dân.
Cũng theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc thực hiện quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ làm giảm giá nhà những năm tới, tạo điều kiện cho nhiều người có thể mua nhà hơn.